El Código de Ordenamiento Urbano es un conjunto de normas y regulaciones que establecen cómo deben utilizarse los terrenos dentro del partido. Su principal objetivo es garantizar un desarrollo urbano equilibrado, organizado y sostenible, evitando el crecimiento desordenado y mejorando la calidad de vida de los habitantes. 

A través de este código, se delimitan diferentes zonas dentro de la ciudad, determinando qué actividades pueden realizarse en cada una. 

De esta manera, se establecen criterios para la construcción de viviendas, comercios y espacios verdes, asegurando un uso adecuado del suelo y una correcta planificación del territorio.

El Código de Ordenamiento Urbano es un conjunto de normas y regulaciones que establecen cómo deben utilizarse los terrenos dentro del partido. Su principal objetivo es garantizar un desarrollo urbano equilibrado, organizado y sostenible, evitando el crecimiento desordenado y mejorando la calidad de vida de los habitantes. 

A través de este código, se delimitan diferentes zonas dentro de la ciudad, determinando qué actividades pueden realizarse en cada una. 

De esta manera, se establecen criterios para la construcción de viviendas, comercios y espacios verdes, asegurando un uso adecuado del suelo y una correcta planificación del territorio.

Para mayor información consultar el PRÓLOGO del proyecto.

Un PLAN DIRECTOR es un proyecto estratégico que establece las pautas para el desarrollo y crecimiento del municipio a largo plazo. Su principal objetivo es ordenar el uso del suelo, planificar la infraestructura y promover un desarrollo urbano sostenible, asegurando el bienestar de la comunidad y la preservación del entorno natural.

Para mayor información consultar el PRÓLOGO del proyecto.

Uno de los proyectos clave es la relocalización del Hospital de Pinamar. Actualmente, el hospital se encuentra en una ubicación céntrica que en su momento fue estratégica, pero que hoy representa un problema debido a la congestión vehicular y la falta de espacio para futuras ampliaciones. Estas condiciones afectan tanto a pacientes como a personal médico y dificultan el acceso de ambulancias y vehículos de emergencia. 

La propuesta es trasladarlo a una zona de mejor conectividad sobre Av. Intermédanos y Los Calamares, donde ya funcionan algunos consultorios externos y se dispone de un terreno adecuado para la construcción de un nuevo hospital. Esta ubicación permitiría un acceso más rápido y eficiente a la ruta, reduciría la congestión en el centro y facilitaría la llegada de ambulancias desde cualquier punto del partido.

Para mayor información consultar el Pag. 24 del documento Fase II.

Para mejorar el tratamiento de aguas residuales en Pinamar, se propone un modelo descentralizado con tres plantas depuradoras ubicadas estratégicamente en diferentes sectores del partido. Estas plantas estarían situadas en el sector central, el sur (Cariló y Valeria del Mar) y el norte (Dunas, Montecarlo y La Escondida). La ventaja de esta distribución es que cada planta podrá atender la demanda de su área específica, reduciendo la sobrecarga en una única instalación centralizada.

El sistema modular permitirá que las plantas crezcan según las necesidades de cada sector, optimizando costos operativos y minimizando el impacto ambiental. Además, se plantea la implementación de biodigestores individuales en viviendas unifamiliares y el uso de plantas de tratamiento compactas en nuevos desarrollos inmobiliarios, garantizando un tratamiento eficiente y sostenible de los residuos cloacales​.

Para mayor información consultar el Pag. 19 del documento Fase II.

La capacidad del acuífero está determinada a través del estudio de las reservas disponibles y geológicas que se viene realizando desde hace más de una década a través de los monitoreos continuos y permanentes, evaluando paralelamente el régimen de lluvia y la variabilidad de la recarga en distintas áreas del partido.  Esta información ha sido incorporada a la documentación del Plan.

A partir del Plan de Reconversión del Frente Costero se han recuperado alrededor de 100.000 m2 de playa para el uso turístico. En una primera aproximación la superficie de playa disponible entre píe de médano y la línea de marea media arroja un valor de 2.748.000 m2 para todo el frente costero del partido.

Con relación a la pregunta específica cabe diferenciar dos conceptos, aforo y capacidad de carga. El primero surge de la determinación de cuántas personas pueden ocupar una determinada superficie de playa de uso recreativo. Existen numerosos estudios realizados en diversas playas de nuestro continente y también en Europa, que arrojan datos diferentes según las características físicas naturales de las playas y también a los usos y costumbres de los usuarios. Claro es que estas estimaciones se han realizado en playas pequeñas donde resulta de interés conocer el aforo de manera que las personas dispongan de un espacio suficientemente cómodo ya se trate de una sola persona o de un grupo familiar o de amigos. 

En el caso del Partido de Pinamar, es muy difícil que se produzca tal situación por la amplitud de la playa que se extiende a lo largo de 22 km sin solución de continuidad. De todos modos, al solo efecto de hacer un ensayo teórico si consideramos que el COU proyectado arroja una población potencial de 625.000 habitantes entre todas las localidades absolutamente desarrolladas, estaríamos hablando de aproximadamente 4,4 m2/hab. que se encuadra perfectamente en los estándares de playas de uso turístico.

La capacidad de carga es una determinación mucho más compleja porque depende de las características propias de las playas, los servicios ecosistémicos del sistema dunaplaya, la infraestructura disponible en el área, y la afectada a la atención del servicio de playa, las variaciones de la dinámica costera marina, condiciones climáticas, etc “La metodología de cálculo de la capacidad de carga turística se basó en tres componentes: soporte ambiental, equipamiento urbano y servicios conexos al turismo. Con la medición de la capacidad de carga de cada componente, se obtiene la capacidad de carga turística de la playa. Se destaca el uso de ecuaciones lógicas para el resultado final, de manera que la densidad de visitantes de la playa sea limitada por el soporte ambiental de la misma. 

El proyecto definió la capacidad de carga turística como el grado de aprovechamiento turístico (número de personas) que puede soportar una zona, asegurando una máxima satisfacción a los turistas, así como una mínima repercusión sobre los recursos naturales y culturales. Esta noción supone límites de uso y estrategias de gestión para controlar la densidad de visitantes en la playa”. (Camilo Botero, et al, 2008) 

Es por ello que que para conocer la capacidad de carga turística debemos determinar la capacidad de carga ambiental del recurso, la capacidad de carga del equipamiento urbano y la capacidad de los servicios de infraestructura conexos a la actividad. 

 

Cada capacidad requiere definir parámetros y desarrollar indicadores que sean representativos, de la variable que estamos considerando, y a su vez puedan ser comparables a través de mediciones sencillas a lo largo del tiempo. En esta etapa estamos trabajando para desarrollar algunos indicadores básicos que puedan ser utilizados para evaluar la capacidad de carga ambiental de una forma adecuada. 

Este proceso va ir acompañando el desarrollo del Plan en tanto el mismo estará sujeto a una revisión periódica y permitirá incorporar adecuaciones que surjan de los avances de los monitoreos particularmente del recurso hídrico y de la geodinámica costera.

La Planta Depuradora Cloacal (PDC) cuenta con un Proyecto Ejecutivo aprobado con el cual el ENOHSA procedió oportunamente a licitar las obras. Habiéndose realizado la apertura de las ofertas de las empresas interesadas, la obra quedó pendiente de adjudicación.

La reestructuración del Estado Nacional y las restricciones presupuestarias han impedido hasta la fecha avanzar en la concreción de la obra aunque es dable decir que el Municipio continúa realizando ingentes esfuerzos a través de gestiones a nivel provincial y nacional para contar con la obra.

La adjudicación de la obra a una determinada empresa permitirá tener un horizonte de certeza a través del correspondiente plan de obras, con lo cual se puede avanzar paralelamente con el tratamiento y el proceso de puesta a punto del Plan en el aspecto técnico y administrativo. El Plan plantea a la vez una etapabilidad que supone una interacción público privada que se irá ajustando a lo largo del tiempo según los desarrollos y la infraestructura disponible tal como lo exigen los organismos provinciales competentes.

La normativa local prevé cesiones especiales según la Ord. 5734/20 lo cual habrá de evaluarse en cada caso a medida que avance el desarrollo y ajuste del Plan y posteriormente se formulen los planes particularizados. Aún no se han llevado a cabo las reuniones técnicas específicas con los organismos provinciales.

Conforme a la Ord. 5734/20 las empresas o personas físicas que pretendan ampliar núcleos urbanos están obligados a presentar los correspondientes estudios de impacto ambiental acompañando la propuesta urbana. De manera que se han presentado varios estudios que se han integrado a la documentación del Plan. Es decir, no hay un único estudio sino un conjunto de estudios y trabajos académicos y organismos provinciales que fueron compilados y estructurados dentro de la presentación del Plan.

Los partidos vecinos tienen proyectos en marcha con distintos grados de avance, tanto La Costa, como Gral. Madariaga y Villa Gesell. Es de suponer que los organismos provinciales deben haber exigido dichos estudios a los desarrollos mencionados a fin de evaluar el impacto y/o carga hacia el partido de Pinamar.

Ciertamente las cuestiones inter jurisdiccionales deben ser resueltas de manera equilibrada y sin poner en riesgo la sostenibilidad del desarrollo regional. En tal sentido resulta auspiciosa la puesta en marcha del Comité Cuenca Tuyú Mar y Campo que involucra a los partidos de Lavalle, Gral. Madariaga; La Costa, Pinamar y Villa Gesell. La conformación de una mesa técnica que está a punto de formalizarse permitirá abordar temas diversos de la región dado que la cuestión hídrica de por sí es bastante particular y diferente a las cuencas del interior bonaerense

En principio se debe recordar que estamos en una etapa de desarrollo de un Plan y no de un proyecto particularizado específico donde a través del estudio de impacto ambiental se identifiquen estos impactos y se los pueda valorar adecuadamente a fin de poder definir un modelo de gestión para esas actividades.

La planificación del territorio y su desarrollo futuro han tenido en cuenta los estudios de las reservas de agua de manera que la demanda futura no exceda las reservas disponibles.

A continuación se detallan lsa características arquitectónicas y funcionales que deben cumplir las torres proyectadas para la entrada de Pinamar. 

El objetivo es garantizar un diseño estético, eficiente y en armonía con el entorno natural de la ciudad.

Estructura del Edificio 

• Altura y distribución: El edificio contará con 25 pisos de uso residencial. 
• Planta baja: Espacios de acceso, lobby principal, áreas de recepción y amenities. 
• Niveles de estacionamiento: Se incluirán los niveles de estacionamiento necesarios ubicados, uno en un primer subsuelo respetando el FOS de torre, y el resto sobre la planta baja para garantizar suficiente capacidad para residentes y estacionamientos de cortesía, en los pisos que sean necesarios sin computar en el FOT y en altura. 

Fachada y Diseño Ambiental 

• Jardín vertical: La estructura contará con una fachada de jardín vertical que cubrirá las áreas de estacionamiento para mejorar la estética y proporcionar beneficios ambientales. 

Beneficios del jardín vertical: 

o Reducción del impacto visual de los vehículos estacionados 

o Mejora de la calidad del aire y regulación térmica del edificio. 

o Integración del diseño con la vegetación autóctona de Pinamar. 

• Uso de materiales sostenibles: Se priorizará el uso de materiales ecológicos, como revestimientos de bajo impacto ambiental. Infraestructura y Servicios 

Áreas comunes: 

o Terrazas con vegetación y espacios de esparcimiento 

o Gimnasio, piscinas y salones de usos múltiples. 

o Espacios de coworking para residentes. o Rooftop gastronómico 

Sistemas de movilidad: 

o Ascensores de alta velocidad y sistemas de eficiencia energética. 

o Rampas y accesibilidad para personas con movilidad reducida. 

Energía y sostenibilidad

o Paneles solares y sistemas de eficiencia energética. 

o Iluminación LED de bajo consumo en todas las áreas comunes.

El Ministerio de Ambiente (MA) y la Autoridad del Agua (ADA) intervienen en forma conjunta a la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOUT) en el análisis y estudio de la propuesta del Plan

La propuesta para la Localidad de Montecarlo no contempla ningún tipo de expropiaciones.

Es correcto y es lo que se ha presentado ante los organismos provinciales. Dichos organismos podrán, de considerarlo necesario, solicitar estudios ampliatorios o complementarios para tener una comprensión plena del territorio y sus recursos con relación a la propuesta presentada como “deseada”.

Este plan es un desafío y una oportunidad de trabajar mancomunadamente con todos los sectores de la ciudadanía, a través de sus diversas organizaciones, para obtener el mejor plan posible, que de previsibilidad a los proyectos en un marco que garantice la sostenibilidad y la calidad de vida de los vecinos.

Sin desmerecer el pensamiento crítico que cuestiona y enriquece el debate, con seguridad una lectura minuciosa de la abundante documentación presentada a las autoridades provinciales le hará cambiar la percepción del Plan propuesto.

Se está trabajando en ese sentido, llevando adelante reuniones con distintos actores e instituciones de la comunidad a fin de poder enriquecer la propuesta de manera de alcanzar el mejor Plan posible

No en la formulación del Plan, sin embargo, se han incorporado a la línea de base ambiental estudios de consultoras privadas, que los titulares de tierras han sido remitidos al Municipio para su consideración en cumplimiento de la Ord. 5734/20

En todos los casos los estudios mencionados han sido a cargo de privados y han resultado sin costo para el erario público.

En primer lugar ha de decirse que en el orden práctico y operativo en este punto se trabaja día tras día, seguramente con aciertos y errores, para tener la mejor ciudad posible tanto para los residentes de todo el año como para los turistas. Con relación al Plan al tratarse de un Plan integral para todo el territorio del partido claramente incluye también el ordenamiento de la ciudad actual.

Porque es el Estado quien debe aportar el equilibrio necesario para un Desarrollo Sustentable y que luego el Mercado, con reglas claras ya fijadas, pueda ejercer su actividad comercial, en su búsqueda de beneficio empresario, y de generación de legítimos puestos de trabajo.

No, ya que el Plan de ordenamiento territorial se trata de un plan integral del Partido, el cual contempla las problemáticas actuales de las localidades, tanto sociales, ambientales, económicas, déficit de infraestructura y sus potencialidades para poner en valor las áreas más desfasadas del desarrollo, etc.

Sin embargo, serán bienvenidos todos los aportes para mejorar el Plan y específicamente las propuestas que permitan mejorar paulatinamente las condiciones actuales de las localidades.

Pueden contactarnos ingresando aquí.

La densidad potencial total prevista en el plan es de 94 hab/ha.